Es war konsequent, da weiterzumachen, wo wir aufgehört haben“, sagt Sonja Petersen. Aufgehört haben Petersen und Rolf Elgeti bei Deutsche Industrie Reit, die im November an den niederländischen Entwickler und Bestandshalter CTP verkauft wurde. Im Paket waren damals 89 Industrie- und Logistikobjekte mit rund 1,6 Mio. qm Fläche. Petersen war CIO bei der Deutschen Industrie Reit, Elgeti hat das Unternehmen gegründet und bis zum Verkauf geführt.
Weiter machen die beiden jetzt in der Assetklasse Industrie-immobilien. Eingekauft haben Petersen und Elgeti auch schon. Rund 50 Mio. Euro haben sie in drei Produktionsimmobilien investiert. Die Verkäufer sind nun auch die Mieter. Per Sale and Leaseback haben sich drei Mittelständler von ihren Immobilien zumindest als Eigentümer getrennt. Sie kommen aus den Branchen Maschinen- und Anlagenbau, Elektrotechnik und Automotive. Petersen und Elgeti suchen insbesondere Lager- und Logistikobjekte, Gewerbeparks, Produktionsgebäude, Labore sowie Forschungs- und Entwicklungsstätten in der Spanne zwischen 1 Mio. bis 50 Mio. Euro. „Das ist vor allem für Mittelständler interessant“, erklärt Petersen. „Wir schließen mit unserem Kapital nämlich die Lücke von 5 Mio. bis 15 Mio. Euro, die genau zwischen den Interessen und Kapazitäten von privaten und industriellen Investoren liegt.“ Petersen ergänzt: „Das ist noch eine Nische, in dem Bereich sind noch nicht so viele Spieler unterwegs.“ Mit dieser Strategie flögen sie gewissermaßen unter dem Radar von Playern wie Segro und Beos.
Der Markt sei sehr fragmentiert und intransparent, betont Elgeti. Deshalb seien relativ wenige Investoren in diesem Bereich unterwegs. Institutionelle wollten oft große Objekte kaufen, dazu bevorzugten sie Neubauten und Top-Mieter. Bei Obotritia legen sie auf andere Dinge Wert. „Ein vermietbarer Zustand und eine solide Grundsubstanz der Gebäude sind wünschenswert“, sagt Elgeti. „Allerdings sind nötige Reparaturen oder ähnliches kein Ausschlusskriterium, sie schlagen sich lediglich im Ankaufspreis nieder. Daneben kaufen wir in Bezug auf Vermietung meist solide ausgelastete Objekte an. Leerstand ist bei Assets mit Potenzial kein Hindernis, wird aber beim Kaufpreis berücksichtigt.“
Obotritia kaufe deutschlandweit ein und investiere in Lagen mit lokaler Relevanz. Das bedeutet: Die Objekte müssen wichtig für die regionale Wirtschaft und gut ans Verkehrsnetz angebunden sein. „Als Bestandshalter von leichten Industrieanlagen stehen wir für den Ankauf sowie die Vermietung der entsprechenden Gebäude“, erläutert Elgeti. „Zudem bieten wir das Finanzierungsmodell Sale and Leaseback an.“ Das ermögliche Unternehmen den Verkauf der eigenen Gewerbeimmobilie bei gleichzeitiger Weiternutzung über ein Mietmodell.
Elgeti sieht hier ein immenses Potenzial. Er schätzt, dass mehr als drei Viertel aller Unternehmensimmobilien noch in Eigentum der Firmen sind. Genaue Zahlen gebe es zwar nicht. „Aber der Markt ist riesig, und wir brauchen nur einen winzigen Krümel, um gut leben zu können“, sagt Elgeti. Noch immer sind die deutschen Unternehmer vorsichtig, wenn es um ihre Immobilien geht. Viele haben Angst, die Kontrolle abzugeben. „Doch die Chance wird größer“, meint Elgeti. Jüngere Mittelständler würden nicht mehr so sehr an den Produktionsstätten hängen wie die alten Gründer. Die Folgegeneration sei offener.
Um an Fabriken, Lagerhallen oder Entwicklungsstätten zu kommen, habe Obotritia einen speziellen Vertrieb aufgebaut, erzählt Petersen. Die Mitarbeiter würden gezielt auf Industriemessen gehen und dort die Entscheider ansprechen. Außerdem sei das Unternehmen in Verbänden aktiv, um Überzeugungsarbeit zu leisten. „Unser Ziel ist es, ein reines Portfolio an Light-Industrial- Immobilien aufzubauen; das gibt es tatsächlich noch nicht allzu oft am Markt“, sagt Petersen. „Langfristig möchten wir einen Bestand an Immobilien zusammenstellen, die in ihrer Gesamtheit werthaltiger sind, als wenn die Objekte für sich alleine stehen würden.“ Entscheidend beim Ankauf seien Lage und Drittverwendungsfähigkeit.
Durch die Arbeit bei Deutsche Industrie Reit habe das Obotritia-Management viel Know-how in Bezug auf den Firmenaufbau. „Zudem haben wir bereits ein Netzwerk aus Eigentümern, Maklern und Banken geknüpft“, erzählt Petersen. „Wir sind damals schnell gewachsen und haben viel angekauft. Dadurch hat unser Team gelernt, organisatorische Strukturen wie Planungen oder Mieteinschätzungen optimal im Vorhinein festzulegen, um effizienter zu arbeiten.“
Ein Ziel hat sich das Management nicht gesetzt. „Wir kaufen so viel, wie wir können“, sagt Elgeti. „Wenn der Markt viel bietet, kaufen wir viel.“ Einen hohen zweistelligen Millionenbetrag will er aber schon jährlich anlegen. Dabei wird mit Eigenkapital zunächst vorfinanziert und dann eine Nachfinanzierung angestrebt. Das habe zwei Vorteile: Zum einen könne man flexibler und schneller am Markt agieren, zum anderen ließen sich so mehrere Objekte für die Finanzierung bündeln. Hinter der Grundbesitzgesellschaft stehe als Geldgeber die Investmentfirma Obotritia Capital mit fünf Aktionären. Von diesen sei er der Zweitgrößte, sagt Elgeti. Das Motto der Kapitalgesellschaft ist einem Soldatenlied entlehnt: „Klein unser Häuflein, wild unser Blut“.